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全国服务热线2021年为我国公募REITs市场的元年，相比全球其他国家来说，起步较晚。C-REITs为我国基础设施资产持有人提供了新的直融渠道，盘活资产，同时为人提供长周期且回报稳定、具有一定流动性的标的。借鉴国外成熟市场经验，未来C-REITs市场将有广阔发展前景。
REITs的基本理念起源于美国，目前已经发展成为全世界范围规模最大的REITs市场。1960年，美国总统签署了《房地产信托法案》，宣布允许中小者通过参与REITs大型商业不动产，获得与直接不动产类似的收益，即允许设立REITs。1961年全球首支REITs设立;1965年，首支REITs在纽交所上市交易。在REITs产品创立初期，REITs市场发展缓慢，直到1968年，美国市场上也仅有10余家REITs。
1969-1972年期间，抵押贷款型REITs的资产规模迅速增加，带动REITs行业迅速发展。抵押型REITs不直接拥有不动产，而是通过低成本的公司债券、商业票据和银行贷款等方式融资，再发行不动产抵押贷款或抵押贷款支持证券，已获得利差收益。这些REITs为房地产开发、建设企业提供了大量的短期建设贷款，一定程度上推动了美国房地产建设的热潮。
与此同时，荷兰于1969年立法允许设立REITs，随后新西兰、中国台湾、澳大利亚也相继开始推行REITs。
1973-1979年期间，美国通货膨胀率居高不下，利率高企，房地产市场供给过剩，大量抵押贷款违约，房地产商破产。抵押型REITs的不良资产比率和负债成本开始上升，部分开始通过重整贷款，出售资产等方式进行自救。此时，部分抵押贷款性REITs通过受让抵押物的方式变成权益性REITs。1976年，美国国会通过《税收改革法案》允许REITs以公司形式成立, 从而提高了REITs的流动性以及管理制度上的灵活性。1986年再次通过《税收改革法案》，放松了对REITs的经营限制。
1991年以来，伴随着房地产行业的复苏，REITs迎来第二个高速发展时期。美国REITs市场的规章逐渐完善后，全球各国陆续引入REITs。1990年末，仅在2个国家存在120只上市REITs。2022年末，全球41个国家和地区共拥有893只上市REITs，总市值达到1.9万亿美元。
美国作为世界上最早发展REITs的国家，在2008年危机期间，受房地产市场衰退影响，REITs数量、规模及收益均遭遇重创，但随后市场便快速恢复，达到新高度。截至2022年末，美国REITs产品数量达到206只，市值达到1.27万亿美元。
美国REITs市场以权益型为主，也有部分抵押型REITs，两者市值占比为21.7:1，产品为典型的公司制架构。2008年以后，美国REITs产品的单体平均市值规模迅速扩大，由14亿美元上升至61亿美元。
从指数走势来看，REITs是相对收益型品种，与股指之间有正Beta，弹性较高。2008年以前，REITs相对股指回报表现出明显的超额收益，但在次贷危机期间，面临市场整体冲击，表现出较弱的抗跌性，在2020年疫情期间也是如此。因此，REITs呈现出“长期回报率高，但特殊时期回撤大”的属性。
亚太地区REITs起步相对较晚，但发展迅速。2000年开始，日本、新加坡、香港等主流市场纷纷建立了REITs制度并发行相关产品，其中日本是亚洲最大的市场，新加坡则最为成熟。
根据彭博数据，新加坡共上市33家REITs证券，截至2023年9月21日，上市市值为852.6亿新元。从资产类型角度来看，多元化总市值266.85亿新元，为最主要的资产类型，其次为购物中心(含区域性购物中心)总市值254亿新元。
业绩方面，2020年9月前，新加坡REITs在指数回报上大幅跑赢估值，但抗回撤能力表现不足。2010年9月至2020年9月，新加坡REITs指数回报合计2.08倍，对应年化收益率10.8%，同期间新加坡富时海峡指数1.25倍，对应年化2.5%。但自2020年9月以来，REITs指数增长乏力，疫情拖累逐渐显现，近三年的年化收益率-1.98%，而富时海峡指数则录得正增长，年化收益率达到17.1%，REITs指数大幅跑输股指。“长期回报率高，但特殊时期回撤大”特征同样表现明显。
香港市场为国内房地产资产作为REITs上市的主要窗口。截至2023年9月21日，香港共有11只上市REITs基金，其中领展房地产基金作为市值966.4亿港元的基金规模最大。领展资产以香港本地零售商铺、停车场和办公楼为主。从市场表现来看，香港REITs指数整体回报阶段性跑赢恒生指数，但在经济下行周期回撤幅度更大。
香港REITs青睐于国内一线或强二线城市办公、零售、商业综合体等物业资产，其中顺丰房地产信托和领展房地产基金均有涉及工业物流的和运营，特别是领展近两年已加快布局中国大陆的物流领域，截至2023年9月共有7只香港上市REITs持有中国大陆区物业。
根据NARIET数据，2005年至2023年6月全球REITs收益平均在7.14%，其中北美、亚洲、欧洲的收益均值分别为8.37%、6.51%和5.33%，全球市场波动率(用标准差衡量)为21.74%，其中北美、亚洲、欧洲的波动率分别为21.53%、23.08%和27.93%。北美作为最成熟、规模最大的REITs市场，呈现高收益、低波动的特性。
从底层资产类型来看，过去13年间，除了工业类(从8%增至15%)，传统底层资产占比基本保持不变，甚至有所压缩：住宅类基本在20%左右占比，写字楼从17%降至3%，零售类从25%降至15%。新型底层资产则呈现较快增长，占比已接近40%，包括基础设施、医疗类、数据中心、仓储等。其中基础设施在2016年三季度迅速增长，截至2023年一季度占比达到12%;数据中心则在2015年二季度增速增长直至最新的9%占比。此处的工业类REITs底层资产包括物流中心、轻型制造公司、研究公司等，基础设施类主要包括通信塔和光纤。工业类、基础设施及数据中心这三类REITs占比的提升与近年来全球线G和云计算等行业的快速崛起有关，为我国丰富REITs的资产类别提供了经验。
不同类型REITs回报差异大，工业类、仓储、基础设施三类回报最高。美国REITs市场基础资产类型丰富，通过2012至今的年均回报统计，工业类、仓储、基础设施三类过去10年的年均回报率分别为19.55%、15.59%和14.15%。其他零售、住宅类、多元化、住宿/度假、医疗等均表现相对较弱。截至2023年上半年末，基础设施和写字楼表现变弱，总回报分别为-10.69%和-16.18%。美国基础设施类REITs共有6只，底层资产以通信领域资产为主，包括光纤光缆、无线基站、通信铁塔和数据中心等。其中，American Tower Corporation(AMT)和Crown Castle Inc.(CCI)为最大的两只产品，截至2023年6月末市值分别为903亿美元和494亿美元，但受5G建设不及预期的影响，2023年上半年市值分别下跌7.02%和13.81%，影响整体基础设施类REITs的表现。因此，从股价表现来看，AMT和CCI的表现更接近科技股。
总体来看，REITs在海外市场均表现出与股指同步的走势，曾经展现出较高的相对收益，但经历经济下行周期，又展现出比较大的回撤幅度。
从经济发展周期看，美国、新加坡、日本等国首次推出REITs的时间大多处于经济调整期，比如GDP增速出现明显下滑的时候。美国在1960年推出REITs时其GDP增速已从高速增长期(10%以上)下滑至低速增长期(2%-3%)，2000年和2002年日本和新加坡分别出台REITs时GDP均呈负增长状态。中国推出公募REITs的时间是在新冠疫情发生后GDP增速也出现了从高速增长(10%以上)到中速增长(5%-7%)的阶段。从城镇化水平看，截至2022年末，中国的城镇化率为65.22%，虽较美国、日本、新加坡等国推出REITs时的城镇化水平仍有一定差距，但已经接近中高等收入国家67.59%的平均水平，且城镇化率增速放缓。在经济增速换挡时期推出REITs，REITs的推出能够促进与不动产的良性循环，拓宽融资渠道，带动经济增长。
目前中国存量基础设施存量规模超过120万亿，若仅将1%进行证券化，则公募REITs的发行规模即可达到万亿水平。中国基础设施建设和房地产长期依赖债务融资，地方政府和房地产企业的高杠杆行为加剧了债务风险的聚集。近年来，中国政府部门杠杆率快速增加，由2006年的26.7%提升至2022年的50.40%，高杠杆为经济体系积累了风险，REITs的推出有助于盘活存量资产，为基础设施提供退出渠道，降低宏观杠杆率。
从标的来看，现在已经形成了覆盖权益、债券、货币市场、商品等主要大类资产的产品体系。但是不动产作为大类资产中极为重要的一类资产，普通者却无法对不动产进行直接。REITs的推出将降低不动产的门槛，有助于普通者参与到不动产中来，让每一个普通者都能充分分享国家经济和不动产市场发展的红利。同时不动产与其他大类资产收益的低相关性，也使者分散风险、实现资产配置成为可能。
2004年，国务院发布《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，开启了资产证券化业务的探索。2007年人民银行、证监会和银监会分别成立REITs专题研究小组，中国REITs市场正式进入研究论证阶段。2009年，银监会和人民银行联合出台《房地产集合信托业务试点管理办法》，对REITs产品的主体上市、交易规则、方案作出明确规定。这一阶段的研究和探索为REITs的发展奠定了基础，主要以境外发行REITs和银行间REITs产品为主。代表产品有越秀REITs，凯德商用中国信托、天房集团保障房资产支持票据等。
这一阶段的中国REITs市场正在不断成长完善，产品以类REITs产品为主。2014年，证监会在《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》中提出“研究建立房地产信托基金(REITs)的制度体系及相应的产品运作模式和方案”。2014年11部委推动开展抵押式“类REITs”试点，标志着我国REITs从理论走向实践。2014年国内首支“类REITs”( 中信启航专项资产管理计划)以ABS的结构成功发行。这一阶段的实践主要以基于ABS架构的类REITs产品为主。这一阶段的代表产品有沪杭甬徽杭高速REITs、中信起航REITs、保利租赁住房REITs、鹏华前海万科REITs、菜鸟仓储物流基础设施类REITs等。截至2020年，类REITs产品累计发行93单，发行总规模达1752亿元。
这一阶段中国REITs市场开始由私募的类REITs产品，开始转向公募REITs产品。2020年4月证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产信托基金(REITs)试点相关工作的通知》标志着我国公募REITs正式启动。
2020年7月，国家发展改革委印发《关于做好基础设施领域不动产信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，全面开启了REITs试点工作。
2021年6月，首批9只基础设施REITs产品正式在沪深交易所上市。合计募集资金达到314亿元。
2022年5月，证监会指导证券交易所制定发布了《公开募集基础设施证券基金业务指引第 3 号—新购入基础设施项目(试行)》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，公募REITs扩募规则出台。
2023年3月，证监会《关于进一步推进基础设施领域不动产信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》和发改委《关于规范高效做好基础设施领域不动产信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》中均明确提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，REITs扩容到消费、商业领域。
目前我国公募REITs基础资产主要包括七大类型项目，分别是：1)仓储物流项目;2)收费公路、铁路、机场、港口项目;3)城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目;4)城镇供水、供电、供气、供热项目;5)数据中心、人工智能、智能计算中心项目;6)5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线)此外，鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。
与海外施REITs的资产类型相比，我国基础设施REITs覆盖的项目类型更广，有些项目已经是国外REITs主流的资产类型，如产业园项目、仓储物流项目等，而有些资产类型在国外对应的REITs产品很少，国外的REITs主要以写字楼、酒店、购物中心、公寓等商业地产为主，但受到中国房地产市场各项限制以及社会敏感度较高等多种因素影响，我国在发展公募REITs之初主要以基础设施为主，后续逐渐扩展到商业地产等类型之中。
目前中国基金管理人都不是专业的资产服务机构，中国REITs基础设施经营管理的专业性决定了无法由证券基金管理人独立管理。此外，目前国内市场中具有独立地位的基础设施专业运营机构较为缺乏，专业能力不足，基金管理人很难委托独立第三方机构对底层资产进行运营管理。目前试点REITs产品均由原始权益人及其关联方绝对控制，且部分产品的原始权益人对基础设施底层资产存在继续绝对控制的诉求。
与海外市场相比，我国基础设施REITs面临着REITs层面和者层面双重收税的问题，从而降低了产品对者的吸引力。其次按照规定，原始权益人或其关联方必须参与战略配售。原始权益人将基础设施资产卖给REITs时，需要缴纳所得税，此举将加重原始权益人的税收负担。此外，REITs向者分配的现金包括了本金及收益，应该避免对本金部分进行纳税。
与一些国家REITs制度建立后很长时间才有产品上市不同(如日本、新加坡等)，我国REITs是“边探索、边建设、边试点”的模式，从推出REITs制度到第一批公募REITs发行经历的时间大幅缩短。在交易结构上我国REITs没有选择“公司型”或“有限合伙基金”，而是采用“公募基金+ABS”双层结构，这一架构为我国现行法律框架下最为合适的结构，有别于其他公募REITs的发行主体，为公募REITs的快速推出提供了条件。
不同于，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，底层资产运营情况出现大幅波动的可能性较小。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。第三，公募REITs具有较高的分红要求。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制更为严格。
不同于债券，公募REITs具有以下特点：一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流而带来的分红收益，以及底层资产增值带来的价值提升。另一方面，公募REITs主要依赖于项目本身的运营，并没有加入主体信用担保。因此，会受底层资产运营情况优劣的影响，存在由于运营因素造成价值下跌的风险。
不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特点：一是资金投向不同。公募REITs主要以一个或数个具有稳定现金流的基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要于和债券等。二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整组合获取的资本利得。三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断提升，而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动能力，通过灵活配置资产，实现收益。
我国公募REITs从2021年6月开始发行，截至2023年9月末，累计发行只数28只，发行规模合计924.70亿元。我国公募REITs主要分为特许经营权和产权类两大类别，其中又细分为高速公路、环保、产业园、能源、仓储物流、保障房等十数个子板块。特许经营权一般是由政府机构授权，准许特定企业使用公共财产，或在一定地区享有经营某种特许业务的权利，比如高速公路收费权，污水处理权等。分年度来看，2021年发行了11只公募REITs，合计募集资金364.49亿元，2022年发行了13只公募REITs，合计募集资金432.18亿元，2023年截止9月底发行了4只公募REITs，合计募集资金亿元128.03亿元。可以看到在经历2022年的大规模发行之后，2023年发行规模大幅缩减，这主要与公募REITs的市场表现息息相关。中证公募REITs指数走势如下，
从中证REITs指数走势来看，2021年公募REITs推出之后，由于资产的稀缺性和良好的赚钱效应，指数迎来了快速上涨，这一阶段市场供给较少，底层资产运营情况稳定，该阶段部分非机构资金参与炒作，指数出现了非理性的暴涨，部分标的股价被炒作至翻倍，但是底层资产运营情况并未发生较大变化。2022年上半年，炒作情绪逐渐退潮，指数出现了暴涨暴跌，后散户逐渐退场，市场者以机构为主。2022年下半年扩募政策不断发酵，公募REITs迎来了普涨行情，2022年底债券收益率出现了一定程度上行，公募REITs性价比有所下降，指数出现了回调。受2022年疫情的影响，部分标的底层资产运营情况不及预期，部分产业园出租率出现了大幅下滑，全部高速公路通行费均不及预期，2023年公募REITs指数持续走弱，市场出现了大面积的破发，者不断退场，一级发行困难，且流动性不断枯竭，公募REITs指数在2023年2季度出现了垮塌式的非理性下跌，进入2023年3季度，监管不断推出利好政策，公募REITs指数出现了企稳反弹。
2022年5月，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效的意见》，以推动盘活存量资产、扩大有效为目的。存量资产盘活的主要方式包括发行基础设施公募REITs、PPP模式以及通过交易、整合等方式优化国有企业资本配置。我国基础设施存量庞大，现有的基础设施领域具有很大的证券化潜力，有吸纳海量资金的能力。通过上述方式的运作，一方面可以丰富存量资产功能，赋予存量资产新的价值，另一方面可以有效提升资产或者项目的收益水平。
目前我国经济进入新的发展阶段，REITs能够有效盘活存量资产，提高资产利用效率，打通“投融管退”这一周期中的退出环节，有助于激发期盘活存量资产的潜能，我国政府是基础设施的主要者，一般都缺乏市场化竞争压力，整体运营的效率不高，REITs的发行将倒逼企业建立市场化的经营管理机制，促使经营方转换经营理念，从而提高运营效率。
基础设施公募REITs有助于实现经济的高质量发展，并为大数据、5G、新能源发电等新型基础设施建设提供融资支持。长期以来，国内基础设施投融资主要通过政府行政手段完成，而资源配置最有效率的市场手段没有得到充分发挥，导致重复和不足并存。此外，对于新型基础设施建设需要大量资金支持。但新型基础设施项目的规模大，回收期长(通常要10年以上)，退出渠道单一，社会资本参与的积极性不高。REITs通过所有权转移和上市可以有效解决社会资本退出问题，相当程度上满足新型基础设施投融资需求。并且，通过REITs方式可以集合更多社会资本，有助于调动各方资源，推动新基建发展的同时防止局部领域垄断发生，防范资本的过度集中，促进良性发展。
发行公募REITs将全部或部分资产、债务出表，可将固定资产转化为现金和资产，并将财务费用和折旧摊销出表，同时获取REITs分红现金流，降低企业资产负债率，对改善公司财务状况有积极意义。基础设施REITs基金存续期不短于特许经营运营周期，中间无需开放，能够有效降低发起人的流动性压力，提供长期稳定的融资渠道。地方国企以基础设施存量资产发行REITs，可以在不增加债务的情况下提前收回，用于归还其他债务或用于补充其他项目的资本金，降低地方政府和国有企业债务负担，REITs的发行能够盘活当地国有企业中的大规模存量且现金流稳定、但因回收周期长而造成资金长期沉淀基础设施资产，使当地国有企业能够在获得权益性发展资金的同时降低杠杆率，拓宽未来基础设施建设资金来源渠道，实现基础设施者的可持续发展。
一是REITs将为地方政府开辟新财源。近些年我国基础设施建设规模很大，主要通过PPP模式来推动，积累了大量成熟的基础设施项目，很多属于优质国有资产。但是已有的模式导致基础设施沉淀了大量的资金，项目困难，如果将之证券化，让它能够在资本市场上流通，将是笔巨大的新财源。
二是REITs将助力地方政府可持续发展。坚持可持续发展是区域经济高质量发展的重要内容，也是新一轮产业变革的重点方向。虽然REITs资金鼓励投向新项目、而非直接偿还隐债，但REITs打通了城投永久性的权益融资通道，增量有收益、存量解决才可能有活水，能避免新项目重复走隐债老路，助力区域生态治理与可持续发展。短期内基础设施REITs有利于稳增长，长期则有助于化解风险，为政府支持新基建、发展新经济提供补充资金，助力地方政府可持续发展。
REITs是高流动性的工具，相较于传统的权益、债券、商品等资产，REITs为者提供了新的大类资产配置渠道。同时，REITs与债券及权益市场的相关性都不高，是一种风险和收益适中的产品，有利于丰富国内资本市场。
对于机构者而言，基础设施公募REITs产品能够为各类者参与基础设施提供新的渠道。REITs兼具权益“享有产权”和债券“预期收益稳定”的特点，是一种相对安全的、稳定的资产类别。依托专业的管理和资产运营，REITs能更好地满足养老金及保险等长期限资金对基础设施的需求。而且公募REITs资产的分红是免所得税的，者在享受分红收益的同时也可以节省一笔税费。
对于个人者而言，公募REITs的门槛相对较低，模式类似于，个人者可以于多支不同的REITs产品，享受地区经济及相关行业增长带来的红利。同时，由于我国公募REITs仍处于发展起步阶段，底层资产选择较为严格，资产选择集中于具有良好增值潜力且稳定现金流的项目，短期内项目发生重大风险的可能性较低，在经济形势不好时，人可以坚持长期持有，享有基础设施运营带来的分红收入，实现较好的回报，实现资产的保值增值。
存量基础资产是我国多年经济发展的财富沉淀，我国政府和企业在快速城镇化和工业化过程中，建设了大量交通、市政基础设施、住房和商业不动产等设施基础，均可作为REITs的底层资产。根据国家统计局对基础设施的定义和数据测算，2013-2022年我国基础设施累计达到160万亿[1];根据财政部公布数据，2013-2022年地方公共租赁房支出累计达到4462亿元;中国交通部公布，截至2021年我国收费公路里程18.76万公里。截至2022年，全国铁路营业里程达到15.5万公里。截至2023年6月，全国通用仓储总面积4亿平方米[2]。亿吨大港口超过 39个，全国运营、在建和规划的各类物流园区超过 1600 个，形成了广泛备选的基础设施建设。
截至2023年9月，以上是REITs合计28个，合计发行规模924亿，相比百万亿体量的存量基础设施来说，仍然有很大的扩容空间。
我国公募REITs的人包括战略配售者、网下专业者和公众者，三者的配售比例大致为70%、20%和10%。战略配售者包括原始权益人及其关联方、其他专业者。参与战略配售及网下配售的机构者以券商、保险公司、保险资管、基金公司、信托公司为主。券商资本目前表现最为活跃。从底层基础设施的特征来看，基础设施普遍具有长周期、稳定回报的特点，这一特点与保险资金需求相吻合。截至2023年7月，我国保险公司保险资金运用合计26.87万亿，从目前已上市的REITs一级配售情况来看，保险资金获得配售合计59.16亿，占发行规模的6.4%，未来保险资金发力同样也会为REITs发展提供良好的资金支持。目前借鉴国外经验，海外REITs的主要者为注重长线稳定收益的群体，者结构中养老金和保险资金占大头，组成最重要的方。
对标国外市场，结合我国广泛备选的基础设施基础以及坚实的需求的基本国情，我国REITs市场虽然起步较晚，但未来仍有广阔的发展前景。
[1] 通过统计局提供的2017年的固定资产基础设施建设完成额及2017年以后基础设施建设累计同比数据测算
[2] 陈健恒，浅谈海外市场REITs表现，上海，中金公司研究所，2020
[4]董伊婷，陆文添，国内外REITs发展情况简介，中债估值中心，2022
